この要領は、地方税法(昭和25年法律第226号。以下「法」という。)第388条第1項の規定による固定資産評価基準(昭和38年12月25日付け自治省告示第158号。以下「評価基準」という。)に基づき、小平市に所在する固定資産(家屋)を評価する評価事務の実施について、必要な事項を定めることを目的とする。

第1　評価の対象となる家屋

評価の対象となる家屋とは、固定資産税の課税客体となる家屋で、家屋課税台帳及び家屋補充課税台帳に登録されたもの並びに登録されるものをいう。

第2　所有者の認定

固定資産税は、固定資産の所有者に課するとされ、その所有者とは、家屋については、建物登記簿若しくは家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録されているものをいう(法第343条第1項・第2項)。所有者の認定は、表示・権利に関する建物登記済通知書、家屋補充課税台帳登録名義人申告書又は客観的に所有者を認定できる前記に準ずる資料により確認する。

第2節　家屋の概念

第1　家屋の意義

固定資産税における課税客体である家屋とは、住家、店舗、工場、倉庫その他の建物(法第341条第3号)であり、原則として不動産登記法の建物とその意義を同じくするものである。この建物とは、屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものをいう。すなわち、社会通念上、家屋と認められるものとは、①外気分断性、②土地への定着性、③用途性の3要素を兼ね備えているものである。

第2　家屋の判定

固定資産税の課税客体となる家屋の判定は、第2節第1の要件によるものとし、それが困難な場合には、次の例示等から類推し、個々の建物の状況に応じて判定する。

(1)　家屋として取扱うもの

ア　停車場の乗降場及び荷物積卸場。ただし、上屋を有する部分に限る。

イ　野球場、競馬場等の観覧席。ただし、屋根を有する部分に限る。

ウ　ガード下を利用して築造した店舗、倉庫等の建造物。

エ　地下停車場、地下駐車場及び地下街の建造物。

オ　園芸、農耕用の温床施設。ただし、半永久的な建造物と認められるものに限る。

(2)　家屋として取扱わないもの

ア　ガスタンク、石油タンク、給水タンク。

イ　機械上に建設した建造物。ただし、地上に基脚を有し又は支柱を施したものを除く。

ウ　浮船を利用したもの。ただし、固定しているものを除く。

エ　アーケード付街路(公衆用道路上に屋根覆いを施した部分)。

オ　容易に運搬し得る切符売場、入場券売場等。

(3)　工事現場用の仮設建築物

建築工事現場等に設置される仮設建物のうち、相当期間一定の場所に建築されているものは、他の家屋との課税の均衡上固定資産税の課税客体となる。この場合の相当期間とは、おおむね1年以上となるものであれば、これに含まれる。

(4)　建築中の家屋

建築中の家屋及び工事が中断されている家屋については、その建物がその用途に応じて使用可能な状態であるか、また、他の家屋との均衡を考慮し判断する。

建物の内外部仕上げ等工事の一部が未了の場合でも、建物の使用が開始される等一連の工事が終了したと認められる特段の事情があるときは評価・課税する。

第3　家屋の建築設備

建築設備の意義

評価において家屋に含まれる建築設備は、家屋の所有者が所有する電気設備、ガス設備、給水設備、排水設備、衛生設備、冷暖房設備、空調設備、防災設備、運搬設備、清掃設備等の建築設備で、当該家屋に取付けられ、家屋と構造上一体となっているものをいう。

第3節　評価事務

第1　家屋評価の方法

家屋評価の方法は、再建築費(価格)を基準とする。この方法は、評価の対象となった家屋と全く同一のものを、評価の時点において、その場所に建築した場合に必要とされる建築費を求めることをいう。

第2　評価基準による評価

評価基準は、法の規定に基づき固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続について定めているもので、法により固定資産税における固定資産の評価及び価格の決定に当たっては、この評価基準によらなければならないとされている(法第388条第1項、法第403条第1項)。

第3　評価額の算出方法

家屋の評価は、家屋の価値の評価及び表現について直接価額に結び付けることを避け、まず、全て評点数によってこれを表し、別に定める評点一点当たりの価額に乗じて評価対象家屋の価額を求めるものである。

家屋の評点数は、家屋の再建築費評点数を基礎とし、これに家屋の損耗の状況による減点を行って付設する。さらに、家屋の状況に応じて必要があるものは、家屋の需給事情による減点を行う。

1　再建築費評点数の算出方法

再建築費評点数の算出方法は、次の各号による。新増築の評価は、原則として部分別評価とする。

(1)　部分別評価

評価基準第2章第2節二又は第3節二に定める再建築費評点数の算出方法は、評価基準別表第8「木造家屋再建築費評点基準表」、評価基準別表第12「非木造家屋再建築費評点基準表」及び評価基準別表第12の2「単位当たり標準評点数」に基づいて、各部分別の標準評点数にそれぞれの部分別計算単位に基づく使用割合又は単位当たり使用量及び補正項目による補正係数を乗じて得た部分別再建築費評点数を合計して求める。専用住宅用丸太組構法建物及び住宅、アパート用工場量産組立式(プレハブ方式)構造建物については、評価基準第2章第1節六2の規定に基づき、「専用住宅用丸太組構法建物に係る再建築費評点基準表(準則)」及び「住宅、アパート用工場量産組立式(プレハブ方式)構造建物に係る再建築費評点基準表(準則)」を適用し、部分別再建築費評点数を合計して求める。

(2)　比準評価

評価基準第2章第2節三及び第3節三に定める再建築費評点数の算出方法は、標準家屋の部分別の1.0m²当たりの再建築費評点数又は1.0m²当たりの再建築費評点数を基準とし、標準家屋に対する比準家屋の各部分別の使用資材、施工量等の相違による格差を補正(増減点)して比準家屋の部分別の1.0m²当たりの再建築費評点数又は1.0m²当たりの再建築費評点数を求める。

(3)　在来分家屋に係る算出方法

評価基準第2章第2節四又は第3節四に定める再建築費評点数の算出方法は、以下の算式によって求める。

(算式)

再建築費評点数＝基準年度の前年度における再建築費評点数×再建築費評点補正率

2　損耗の状況による減点補正率

家屋の損耗の状況による減点補正率は、原則として、木造家屋にあっては評価基準別表第9「木造家屋経年減点補正率基準表」、非木造家屋にあっては評価基準別表第13「非木造家屋経年減点補正率基準表」により求める。ただし、天災・火災等の災害その他改築等の事由により、当該家屋の状況からみて、前記基準表によって損耗の状況による減点補正率を求めることが適当でないと認められる場合においては、評価基準別表第10「部分別損耗減点補正率基準表」における損耗残価率を当該経年減点補正率に乗ずることによって求める。

3　需給事情による減点補正率

需給事情による減点補正率は、建築様式が著しく旧式となっている家屋、所在地域の状況によりその価額が減少すると認められる家屋等について、その減少する価額の範囲において求める。

4　評点一点当たりの価額

評点一点当たりの価額は、評価基準第2章第1節三の規定(以下「本則規定」という。)によって求めることとされているが、経過措置として、「物価水準による補正率」と「設計管理費等による補正率」とを相乗した率を乗じて得た額を基礎として市長が別に定める。

市長が定める金額の算出の算式は次のとおりである。

(算式)

[評点一点当たりの価額]＝[1円]×[物価水準による補正率]×[設計管理費等による補正率]

(小数点以下第2位未満は切捨て)

(1)　物価水準による補正率

物価水準による補正率は、家屋の資材費、労務費等の工事原価の地域的格差等を考慮して、木造家屋又は非木造家屋の別に定められている。

(2)　設計管理費等による補正率

設計管理費等による補正率は、家屋の建築費のうち工事原価に相当する費用に対する当該費用以外の費用の割合、すなわち建築費のうちに通常含まれる設計管理費、一般管理費等負担額の費用の工事原価に対する割合を考慮して、木造家屋は「1.05」、非木造家屋は「1.10」と定められている。ただし、木造家屋及び非木造家屋とも床面積が10m²以下の簡易構造の建物の設計管理費等は大工等の労務費的要素が強いことから、設計管理費等による補正率を用いないこととし、その補正率は「1.00」とする。

5　端数処理

評点数及び評価額の算定に当たって生ずる端数の処理は、次による。

(1)　評点数の計算過程における連乗補正係数は、小数点以下第2位未満を切り捨てる。

(2)　単位当たり再建築費評点は、100点未満を切り捨てる。

(3)　再建築費評点及び評点数は、1点未満を切り捨てる。

(4)　減点補正率(損耗の状況による減点補正率と需給事情による減点補正率の積をいう。以下同じ。)は、小数点以下第4位未満を切り捨てる。

(5)　評価額は、1円未満を切り捨てる。

6　評価額の算出方法の算式

◎単位当たり再建築費評点

＝再建築費評点数÷課税床面積

◎再建築費評点

＝単位当たり再建築費評点×課税床面積

◎評点数

＝再建築費評点数×減点補正率

◎評価額

＝評点数×評点一点当たりの価額

第4節　評価の取扱い

第1　通則

家屋の評価は、原則として1棟ごと(構造・建築年次等が異なる部分がある場合には当該部分ごと)に行う。1棟の家屋について固定資産税を課することができる部分とこれを課することができない部分とがある場合、その他1棟の家屋の価額を二以上の部分に区分して求める必要がある場合は、それぞれの部分ごとに区分して価額を求める。ただし、それぞれの部分ごとに区分して価額を求めることが困難であると認められるときは、当該家屋の価額をそれぞれの部分の占める床面積の割合その他それぞれの部分の価額を求めるのに適当と認められる基準によって按分し、それぞれの部分の価額を求める。

第2　家屋の分類

評点基準における家屋の分類は、構造及び用途別に区分する。この場合における分類は、次に掲げるところによる。なお、用途別の決定に当たっては評価対象家屋の現実の使用状況いかんにかかわらず当該家屋の本来の構造によりその適用すべき評点基準表を定める。また、家屋の構造の実体から見て、直ちに適用すべき評点基準表を定めることが困難なものにあっては、当該家屋の構造に最も類似する建物に係る評点基準表を適用する。

1　構造別区分

家屋の構造別区分は、その主たる部分の構成材料に従い次のとおり区分する。

(1)　木造

主要構造部を主として木材をもって組立て、内外に仕上げを施された構造をいう。

(2)　鉄骨鉄筋コンクリート造

主要構造部の骨組を鉄骨で組立て、外回りに鉄筋を配筋して補強し、これにコンクリートを施工して被覆硬化させた構造をいう。

(3)　鉄筋コンクリート造

主要構造部の骨組を鉄筋で組み、これをコンクリートで被覆硬化させた構造をいう。

(4)　鉄骨造

主要構造部の骨組を鋼材(形鋼、鋼板、平鋼、棒鋼、鋼管)で組立てた構造をいう。

(5)　軽量鉄骨造

主要構造部の骨組を軽量形鋼を用いて組立てた構造をいう。軽量形鋼とは、厚さ1.2mm～4.0mmの薄鋼板を冷間圧延又はプレスにより成形して形鋼としたものである。その断面の厚さは、鉄骨のそれよりも薄く、一般的には4.0mm程度が限度とされている。取扱いについては柱の断面の厚さ4.0mm超のものを鉄骨とし、4.0mm以下のものを軽量鉄骨とする。

(6)　煉瓦造

主要構造部が煉瓦にモルタルをはさみ積重ねた構造をいう。

(7)　コンクリートブロック造

主体構造部にコンクリートブロックを積重ねた構造をいう。

(8)　石造

主要構造部に石材を積重ねた構造をいう。

2　用途別区分

(1)　木造家屋評点基準表における用途別区分は、次のとおりである。

ア　専用住宅用建物

専ら居住の用に供することのみを目的として建築された家屋のうち一戸建形式の建物又はこれに類する建物をいう。

イ　共同住宅及び寄宿舎用建物

共同住宅とは、1棟の建物内に数世帯が独立して生活できる居住単位の区画が設けられている構造型式の建物で、通称、アパート等と呼ばれる建物をいう。また寄宿舎とは、1棟の建物内を界壁によって多数の部屋に区画して使用しているが、各区画には生活単位として独立して生計を営むことができるような構造、施設を備えず、廊下、便所、洗面所、浴室、食堂等はすべて共用であり、各区画には居住生活の一部のみを満たす程度にとどめた形式の建物をいう。

ウ　併用住宅用建物

1棟の建物内に業務の用に供する部分と、居住の用に供する部分とがあり、それぞれの用途に必要な構造を有する建築様式の建物をいう。なお、この場合居住の用に供する部分がおおむね4分の1以上4分の3未満のものを併用住宅とする。

エ　農家住宅用建物

農業関係の家屋のうち主として居住の用に供することを目的として建築された農家の母屋といわれるもので、屋内作業ができるように建物の一部に土間が設けられているような構造形式の建物をいう。

オ　酪農舎用建物

酪農を専業とする者の畜舎又は酪農を兼業とする者のうち経営規模の大きなものの畜舎として使用できるような構造の建物をいう。

カ　ホテル、団体旅館及び簡易旅館用建物

1日を単位として宿泊料又は室料を受けて人を宿泊させるための建物でホテルとは洋式構造及び洋風設備を有する建物をいい、団体旅館とは主として団体客を対象とする構造の建物をいい、簡易旅館とは睡眠及び休養に必要な最小限度の設備を有する建物をいう。

キ　普通旅館及び料亭用建物

普通旅館とは、1日を単位として宿泊料又は室料を受けて人を宿泊させる目的で建築された和風の建物をいい、料亭とは、和風の客席を設け、自家調理の飲食物を提供して客に遊興又は飲食をさせる目的で建築された建物をいう。

ク　事務所及び銀行用建物

事務所とは事務又は業務を取扱うのに適した構造形式の建物をいい、銀行とは銀行法などの法令による金融一般の業務を行うことを本来の目的として建築された建物をいう。

ケ　店舗用建物

物品の販売若しくは購入を目的とし、又は客に飲食、休憩、遊戯などをさせることを目的として建築された建物をいう。

コ　劇場用建物

演劇、音楽、演芸などを催し、客に見せ、聴かせるために建築された客席を主要部分とする建物で、舞台設備、放送設備、投光設備などを有するホール型の建物をいう。

サ　公衆浴場用建物

不特定多数の人の入浴の用に供する目的で建築された建物で、脱衣室、浴室及びボイラー施設を有し、通常、男湯と女湯が対称的に設けられ、給湯・給水設備及び浴槽など入浴に必要な諸設備を有する建物をいう。

シ　病院用建物

医師又は歯科医師が不特定多数の人のために医業又は歯科医業を営むことを目的として建設された建物で、診療室、病室、歯科技工室等に区分され、相当数の病床を有する建物をいう。

ス　工場用建物

物品の製造、加工、工作又は修理の用に供することを目的として建築された建物で、営業上必要な構造、施設を有する建物をいう。

セ　倉庫用建物

物品の保管、貯蔵などを目的として建設された建物で、壁体などに荷摺を取付け、屋根は高く、開口部が少ない建物をいう。

ソ　附属家用建物

主として住宅に附属する建物をいう。農漁業者用の建物として多く見られる。農具、農産物、漁具類の収納庫、納屋、畜舎などがある。

タ　簡易附属家用建物

非事業用の車庫、物置等その規模がおおむね10m²以下のもの、及び農漁業者用の附属建物で、附属家に比して下級の構造を有する物置、納屋、堆肥舎及び肥料舎等の建物をいう。

チ　土蔵用建物

物品の保管、貯蔵を目的として建築された建物で、我が国在来の木骨工法による耐火構造の建物をいう。

(2)　非木造家屋評点基準表における用途別区分は、次のとおりである。

ア　事務所、店舗、百貨店用建物

事務又は業務を取り扱うのに適するように建築された建物を事務所といい、専ら物品の販売若しくは購入を目的とし、又は客に飲食、休憩、遊戯等をさせることを目的として建築された建物を店舗若しくは百貨店という。なお、主体構造部が軽量鉄骨で構成されている事務所、店舗、百貨店用建物に適用する評点基準表は、鉄筋コンクリート造等のものに適用するものと区別して、別途示されている。

イ　住宅、アパート用建物

専ら居住の用に供することを目的とした構造形式の建物をいう。なお、コンクリートブロック造又は軽量鉄骨造の住宅、アパート用建物に適用する評点基準表は、鉄筋コンクリート造等のものに適用するものと区別して、別途示されている。

ウ　病院、ホテル用建物

医師又は歯科医師が不特定多数の人のために医業又は歯科医業を営むために必要な構造、施設を有する建物を病院といい、1日を単位として宿泊料又は室料を受けて人を宿泊させる目的で建築された建物をホテルという。

エ　劇場、娯楽場用等のホール型建物

映画、音楽、スポーツ、ダンス、演劇又は演芸を公衆に見せ、聴かせ若しくは遊戯舞踏を行うことを本来の目的として建築され、それに必要な構造、施設を有する建物をいう。

オ　銀行用建物

銀行法などの法令による金融一般の業務を行うことを本来の目的として建築され、それに必要な構造、施設を有する建物をいう。

カ　工場、倉庫、市場用建物

物品の製造、加工、工作又は修理の用に供することを目的として建築され、営業上必要な構造、施設を有する建物を工場といい、物品の保管、貯蔵の用に供することを目的として建築された建物で、営業上必要な構造、施設を有する建物を倉庫、市場という。なお、軽量鉄骨造の工場、倉庫、市場用建物に適用する評点基準表は、鉄筋コンクリート造等のものに適用するものと区別して、別途示されている。

キ　水力発電所用建物

水力発電機を被覆するとともに発電業務に必要な構造、施設を有する建物をいう。評点基準表は水力発電所用建物を水力発電機を被覆するために必要な構造、施設を有する「発電機室関係建物」とその他構造、施設を有する「配電機室関係建物」に区分して定められている。

ク　住宅用コンクリートブロック造建物

居住の用に供することを目的とした構造形式の建物のうち、補強コンクリートブロック造、型枠コンクリートブロック造及び組積造のものをいう。

ケ　軽量鉄骨造建物

建物の主体構造部が軽量形鋼によって構成されている建物をいう。評点基準表は、軽量鉄骨造建物を「住宅、アパート用建物」、「工場、倉庫、市場用建物」及び「事務所、店舗、百貨店等用建物」に区分して定められている。

第3　床面積

家屋の床面積は、原則として建物登記簿に登記された床面積による。ただし、登記と現況が異なる家屋及び未登記家屋については現況床面積により、その算定は次の各号により判断する。

1　各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として算定した床部分(階段室、エレベーター室又はこれらに準ずるものは、各階の床面積に算入し、吹抜の部分は、上階の床部分に算入しない。)の面積によるものとし、一平方メートルの100分の1未満は、切捨てる。

2　天井の高さ1.5メートル未満の地階及び屋階(特殊階)は、床面積に算入しない。ただし、1室の一部が天井の高さ1.5メートル未満であっても、その部分は当該1室の床面積に算入する。

3　停車場の上屋を有する乗降場及び荷物積卸場の床面積は、その上屋の占める部分の乗降場及び荷物積卸場の面積により計算する。

4　野球場、競馬場又はこれに類する施設の観覧席は、屋根の設備のある部分の面積を床面積として計算する。

5　地下停車場、地下駐車場及び地下街の建物の床面積は、壁又は柱等により区画された部分の面積により定める。ただし、常時一般に開放されている通路及び階段の部分を除く。

6　停車場の地下道設備(地下停車場のものも含む。)は、床面積に算入しない。

7　階段室、エレベーター室又はこれに準ずるものは、床を有するものとみなして各階の床面積に算入する。

8　建物に付属する屋外の階段は、床面積に算入しない。

9　建物の一部が上階まで吹抜になっている場合には、その吹抜部分は、上階の床面積に算入しない。

10　柱、壁が傾斜している場合の床面積は、各階の床面の接着する壁その他区画の中心線で囲まれた部分による。

11　建物の内部に煙突、ダストシュートがある場合(その一部が外側に及んでいるものを含む。)には、その部分は各階の床面積に算入し、外側にある場合は算入しない。

12　出窓は、その高さ1.5メートル以上のものでその下部が床面と同一の高さにあるものに限り、床面積に算入する。

13　軒及び庇等は、その突出部分の状況により建築基準法上床面積に算入される場合があるが、基準表における床面積の取扱いとしては、突出部分の大小にかかわらず床面積に算入しない。

14　側壁を有しない下屋部分については、評点付設の便宜を考慮して床面積に算入せず、再建築費評点数の算出に当たっては当該部分の評点数を個別に算出し、加算方式によって算入する。

第4　増築等のあった家屋の評価

増築・改築・移築・用途変更のあった家屋の評価は、次の各号による。

1　増築のあった家屋

1棟の家屋に増築された部分があるときは、当該家屋を増築された部分とその他の部分とに区分して評点数を付設する。ただし、実情に応じ増築された部分とその他の部分とに区分することが困難であると認められる場合等においては、これを区分しないで評点数を付設してもさしつかえない。

2　改築のあった家屋

(1)　大規模な改築のあった家屋(木造家屋について行われる土台や柱の取替え、非木造家屋について行われる主体構造部の取り替え等で耐用年数を延長させるもの)については、当該家屋の改築がなされた時点をもって建築されたものとして建築年次を更新し、当該改築が行われた後の状況により評点数を求める。この場合、建築年次更新後に対応する経年減点補正率及び状況に応じて損耗残価率を適用する。

(2)　前記(1)以外の改築がなされた家屋又は建築設備等が更新された家屋については、当該家屋が最初に建築された時点を基礎として、当該改築が行われた後の状況により評点数を求める。この場合、既存家屋の建築年次に対応する経年減点補正率を適用し、原則として損耗減点補正率の適用は行わない。

3　移築のあった家屋

(1)　家屋が解体移築された場合は、移築後の状況により評点数を求め、当該家屋の移築された時点をもって建築されたものとして建築年次を更新し、経年減点補正率及び損耗残価率を適用する。

(2)　家屋を取り壊さずに他の場所に移転した場合(曳行移築)は、評点数の付設替え及び建築年次の更新は行わない。この場合、原則として損耗減点補正率の適用は行わない。

4　用途変更のあった家屋

増築及び改築を伴わない用途変更のあった家屋については、次基準年度において用途変更後の状況に基づき評価替えを行うものとする。

第5　家屋の賃借人等が増築した場合の評価上の取扱い

家屋の既存部分と構造上一体であり、独立して所有権の対象となり得ない増築部分は、既存部分の所有者以外のものが増築した場合であっても、民法第242条本文の規定により既存部分の所有者が当該資産の所有権を取得することとなるので、当該所有者が増築したものとして取り扱う。

第6　区分所有家屋の取扱い

1棟の区分所有家屋全体の評価額を算出し、評価額に相当する単位当たり再建築費評点に、区分所有者ごとの建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号)第14条第1項から第3項までの規定による割合(専有部分の天井の高さ、付帯設備の程度等について著しい差異がある場合においては、その差異に応じて総務省令で定めるところにより当該割合を補正した割合)を基に求めた床面積を乗じて評価額を算出する。

この要領は、平成25年3月14日から施行する。